Toplam Sayfa Görüntüleme Sayısı

10 Ocak 2020 Cuma

ANGARANIN İMAR EMSAL OYUNLARI


Ankara Türkiye Cumhuriyetinin Başkenti ilan edildikten sonra çağdaş şehircilik ve planlama yaklaşımlarıyla imar edilmiş, uzunca bir süre planlı kentsel gelişmenin öncü ve örneği olagelmiştir. Ankara’nın kentsel gelişmesi bir üst ölçekli plana bağlı olarak ve planda ihtiyaç dışında çok fazla değişiklik yapılmadan 1970’li yıllara kadar sürmüştür. Bu süreçte Ankara’nın gelişimini yönlendiren planlar yarışmalar ve uzman ekipler tarafından yapılmış ve kentin temel ihtiyaçlarına göre kurgulanmıştır. Planlama süreçlerine konut alanlarının oluşturulmasında ve kamu yapılarının elde edilmesinde kooperatifçilik gibi modeller eşlik etmiş, devlet mahallesi, Atatürk Orman Çiftliği gibi yenilikçi yaklaşımlar Avrupalı mimarların da katkısıyla uygulanmıştır.
Ancak, özellikle 1970’li yıllardan sonra önce gecekondu alanlarının denetimsiz bir şekilde yaygınlaşması, 1980’li yıllardan sonra da kentleşme süreçlerine ilişkin kararların ağırlıklı olarak yatırımcılar ve arazi sahiplerinin etkisiyle verilmesi sonucunda Başkent Ankara planlı kentsel gelişmeden uzaklaşmıştır. Oysa sağlıklı gelişen bir kentte, piyasa mekanizması ile planlama süreçlerinin kamu yararına işleyişi arasında kentin bütününü gözeten bir denge kurulması çok önemlidir. Bu dengenin bozulmasının çok ciddi bedelleri vardır ve bu bedelleri bütün Ankaralılar yıllardır ödemektedir.


Ankara Plan Disiplininden Nasıl Koptu?

  • Başkent Ankara’nın bütünsel olarak planlanmasını öngören son plan 1970’li yıllarda yapılan “Ankara 1990 Nazım İmar Planı”dır. Bu plan Ankara’nın 1990’ların başına kadar nasıl gelişeceğini öngörmekteydi. Bu planla öngörülen Bakanlıkların Eskişehir Yoluna kaydırılması gibi kararlar bugün hala geçerlidir. Ancak, bu plandan sonra bir daha bu kadar etkili bir üst ölçekli plan yapılmadı.
  • 1980’lere gelindiğinde Başkent Ankara’nın yaklaşık %50’si gecekondulardan oluşan bir kuşakla çevrilmişti. 1980’li yıllarda çıkarılan imar affı ve gecekondu kanunları ile bu gecekonduların apartmanlara dönüşümünün yolu açıldı. Ankara’nın çok önemli bir kısmı üst ölçekli plan olmaksızın gecekondudan apartmanlara dönüşmeye başladı. Bugünün imar planı değişikliklerinin önemli bir kısmının başlangıç noktasını bu dönüşüm teşkil etti.
  • 1990’lı yıllardan 2010’ların başına kadar geçen yaklaşık 20 yıllık süreçte Başkent Ankara’da bir üst ölçek plana bağlı olmaksızın yaklaşık 8000 imar planı değişikliği yapıldı. Bu dönüşüm süreci kentin tüm dengelerini bozdu. O yıllarda kentte 50 bin civarında imar adası bulunduğu düşünülürse neredeyse her 6-7 imar adasından birinde değişiklik yapıldığı görülebilir.
  • Bu değişiklikler öncelikle gecekondudan apartmana dönüşen alanlarda, kent merkezlerinde ve mevcut kent dokusunda yapı ve nüfus yoğunluklarının artmasına, kaçak ve iskan dışı yapıların yasallaşmasına yönelik değişiklikler meydana getirdi. Öte yandan Çayyolu gibi bölgelerde öngörülmemiş lüks konut bölgeleri oluşmaya başladı.
  • 2010’lu yıllara kadar gerçekleşen imar planı değişikliklerinde hala genel olarak ayrıcalıklı imar haklarının kısıtlı olduğu görülmekteydi. Yapılan değişiklikler ağırlıklı olarak parsel bazındaydı ve imar planlarının mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi sonrasında devam eden inşaatlara çok nadiren rastlanmaktaydı.
  • Ancak, Ankara için imar planı değişiklikleri konusunda esas milat 2010’lu yıllardan sonra başladı. 2007 yılında bir üst ölçekli plan onaylanmış olmasına rağmen imar planı değişiklikleri yeni bir boyuta taşındı.
  • Bu değişikliğin en temel sebeplerinden birisi kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarıydı. Belediye Kanununda yapılan değişikliklerle birlikte daha önce imara açılması mümkün olmayan yapı yasaklı bölgeler ve imar planları mahkeme kararlarıyla iptal edilen yerler kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilerek imar planları yapılmaya başlandı.
  • Bunun dışında ayrıca şehrin gelişme alanı dışında özellikle ana ulaşım aksları üzerinde bugüne kadar görülmemiş inşaat emsali artışları getiren imar planı değişiklikleri yapılmaya başlandı. Bu değişikliklerin büyük bir kısmında karma işlevli ofis, konut, rezidans, avm gibi kullanımlar bir arada öngörülmekteydi.
  • 2010 yılı sonrası dönemde de geçen sürede yaklaşık 5000 imar planı değişikliği yapıldı. Bu planların önemli bir kısmı, ayrı sorunlu yer için tekrar tekrar yapılarak belediye meclisinde onaylanan planlardı.
  • 2010’lu yıllardan sonra Ankara yeni bir olgu ile karşılaştı: tüm mahkemelere ve iptal kararlarına rağmen durmayan inşaatlar ve hukuku bir şekilde dolanan imar planı değişiklikleri.
  • Sonuçta 1980’lerden bu yana yapılan 13000 kadar imar planı değişikliği ile şehrin üst ölçek plana ve plan disiplinine dayalı gelişim çizgisi tarihe karıştı. Kentin geleceği ipotek altına alındı, aşırı maliyetli ve sorunlu bir kentleşme süreci ortaya çıktı, kentliler rant arayan bir topluluğa dönüştüler.
Tüm Mahkeme Kararlarına Rağmen Bu değişiklikler Nasıl Uygulandı: Emsal Oyunları
  • Son on yıla kadar, imar planı değişikliği ve inşaat ruhsatı verilmesi arasındaki sürede çoğunlukla mahkeme kararları sebebiyle inşaatların çok istisnai örnekler dışında devam etmediği görülmekteydi. Ancak, son yıllarda hem teknik hem de hukuki olarak izlenen yollar tüm hukuksuzluklara karşın inşaatların devam etmesine ve belirlenen inşaat emsallerinin çok üstüne çıkılmasına sebep olmuştur. Sonuçta kentin çok farklı yerlerinde kentin genel yapısı ile uyumsuz yükseklik ve yoğunlukta yapılar ortaya çıkmıştır.
  • Bu durumun ortaya çıkmasında birinci sebep imar planları ile inşaat emsallerinin arttırılmasıdır. İnşaat emsali arsa yüzölçümü ile üzerine yapılacak inşaat alanı arasındaki oranı temsil etmektedir. Hukuksuzluğu tescil edilen pek çok binada inşaat emsallerinin 2 ya da 3 kata kadar arttırıldığı görülmektedir.
  • Şehircilik ilkelerine göre insanca yaşamaya uygun inşaat emsallerinin en fazla 2 emsali aşmaması gerektiği bilinir. Yani inşaat alanının arsa alanının iki katından fazla olmaması gerektiği görülmektedir. Bu oran da daha çok kent merkezinde ve merkezi iş alanlarında görülmektedir. Ankara’da son yıllarda neredeyse 3 emsal standart haline gelmektedir.
  • Yapılan inşaat emsal artışları imar yönetmeliklerinde yapılan düzenlemelerle bina çıkmaları, çatı ve bodrumda yapılan inşaatların emsal dışı bırakılması ve binanın girişinin yüksek yoldan verilmesi gibi yaklaşımlarla getirilen ve “gizli emsal” olarak anılan artışlarla neredeyse iki katına çıkarılmaktadır. Planlarla 3 emsal verilen bir bina gizli emsallerle 4 hatta 5 emsale kadar çıkabilmektedir.
  • Kuşkusuz bu inşaat emsali artışları kentin kamu yararını savunan meslek odaları ve kurumlar tarafından izlenmekte ve yargı yoluna gidilmektedir. Geçmişte bu amaçla açılan davalarda ise yargı kararlarını dolanmak ve inşaatı sürdürmek için hukuk dışı yollar bulunmuştur.
  • İmar planı değişikliği ilk defa ilgili belediye meclisinden geçtikten sonra hızla ruhsat verilmekte, mahkeme süreci devam ederken binanın kaba inşaatı ilerlemektedir. Mahkemeden bir yürütmeyi durdurma kararının çıkması durumunda ise aynı planda küçük değişiklik yapılarak plan yeniden meclisten geçirilmekte ve bu süreç inşaat tamamlanana kadar devam etmektedir. Bunun sonucunda nihai olarak planları iptal edilen ve neredeyse içinde oturulmaya başlanmış binlerce bina Ankara’yı kaplamıştır.
  • Yürütülen bu hukuksuz süreçleri meşrulaştırmak amacıyla herhangi bir hukuki altyapısı bulunmamasına rağmen arsa devri, eğitim ya da sağlık tesislerinin ilgili yatırımcı tarafından yapılması ya da imar artışı karşılığında belediyeye belli miktarda bağış yapılması sıklıkla karşılaşılan uygulamalardandır. Ancak, bunların hiçbiri yapılan değişiklikleri hukuki ya da teknik açıdan doğru hale getirmemektedir.
  • Tüm bu değişiklikler sonrasında bir şekilde imar planları yasallaşarak meşru hale gelen aşırı inşaat emsali kullanmış yapılar ise hukukta “kazanılmış hak” olarak değerlendirilebilmekte, yakın çevredeki mülklerin  benzer taleplerine konu olabilmektedir.
  • 2019 Yerel seçimleri sonrasında Ankara’da göreve gelen tüm yerel yöneticiler imar konusunda bu binlerce örnekten oluşan karmaşık sürecin yükü ile karşı karşıya kalmıştır.
Emsal Oyunlarıyla Dönüşen Ankara’da Nasıl Bir Tahribat Oluştu?
  • Kentsel gelişim süreci haksız emsal artışlarına dayanan imar planı değişiklikleriyle bozulan Başkent Ankara’daki en büyük tahribat ahlaki değerler ve kentte yaşayanların gelecek algısında olmuştur. Başkent Ankara’da yaşayanlar için en önemli gelir beklentisi arazi rantı elde etmek haline gelmiştir. Bunun için arsa ve ihtiyaç fazlası konut sahibi olmak standart hale gelmiştir. Bu durum ekonomik gelişme dinamikleri için yıkıcıdır.
  • Kentin bütünü dikkate alındığında arazi kullanım kararları ile ulaşım ve altyapı sistemleri arasındaki ilişki kopmuştur. Sürekli imar planları değiştirilirken mevcut altyapının kapasitesi aşırı yüklenmiş, ulaşım yatırımları kapasite altı çalışır ya da ihtiyaca cevap vermez hale gelmiştir. Yapılan ulaşım ve altyapı yatırımlarının etkisi ve verimliliği çok düşük, maliyeti aşırı fazla hale gelmiştir.
  • İmar planı değişiklikleri yoluyla zenginleşme ve sermaye birikimi siyasi ve bürokratik yapıda bozulmaya sebep olmuştur. Siyasetin finansmanının kentsel rant üzerinden sağlanması siyaset ve bürokraside değer yozlaşmasına ve kentte yaşayanların katılım ve denetiminden uzak siyasi süreçlerin ve planlama yaklaşımlarının oluşmasına sebep olmuştur.
  • Özellikle karma kullanım olarak yapılan emsal artışlarıyla kentte ihtiyaç fazlası ofis, avm, lüks konut ve işyeri stoku oluştu. Başkent Ankara’da özel sektör gelişim hızıyla doldurulması neredeyse imkansız olan bu ofis ve işyeri stokunun nasıl eritileceği sadece mülk sahiplerinin değil, tüm kentin sorunu haline geldi.
  • Kentin ekonomik faaliyetlerinde tasarrufların çok önemi bir kısmı inşaat sektörü üzerinden emsal artışlarına yatırıldı, sanayi ve diğer katma değer yaratan sektörlerin gelişimi için gerekli finansal kaynaklar daraldı. Ankara, çok önemli potansiyellerini kullanamaz duruma geldi.
  • İmar Planı değişiklikleriyle kalan son vadiler, dere yatakları, ekolojik hassas bölgeler imara açıldı, kent iklim değişikliği karşısında zayıf ve savunmasız hale getirildi, su kaynakları verimsiz kullanılmaya başlandı.
  • Kentin kamusal alanları ve merkezleri kan kaybetti, yapılan karma kullanım alanlarıyla Ankaralıların hafıza mekanları ortadan kalkmaya başladı. Pek çok yerde eğitim, sağlık, spor, kültür ve sosyal alanlar ancak para ile kullanılabilen ve belli sosyo-ekonomik statüye sahip insanların kullanabildikleri alanlar haline geldi.
Emsal Oyunlarının Yarattığı Tahribat Düzeltilebilir mi?
  • Ankara’da özellikle yeni seçilen yerel yöneticilerin önemli bir kısmının artık imar planı değişiklikleriyle emsal artışı yapılmayacağını vaat etmeleri önemli bir gelişmedir. Ancak, bu iradenin gerçeğe dönüşebilmesi için alınması gereken önemli önlemler vardır.
  • Öncelikle, Ankara’nın kentsel gelişim sürecini gerçekçi ve sürdürülebilir bir şekilde yönlendirecek bir üst ölçekli plana ihtiyacı vardır. Mevcut üst ölçekli planlar ihtiyacın 3 katı alanı imara açmayı öngörmektedir. Bu yanlış yaklaşımı değiştirmek, henüz yapılaşamamış aşırı emsalli parsellerin durumunu düzeltmek için gerekirse uluslararası bir yarışma ile Ankara’ya yeni bir üst ölçekli plan yapılmalıdır.
  • Yapılan bu planda, kentte hukuki olarak kazanılmış hak olarak değerlendirilen emsal artışları ele alınmalı, biriken bu kentsel rantın kentin farklı bölgelerine imar hakları transferi ya da imar sertifikaları yoluyla aktarılması sağlanmalıdır.
  • Kente karşı suç niteliği çok yüksek örneklerde binaların bir kısmının yıkılması ya da tıraşlanmasından kaçınılmamalıdır.
  • Aşırı emsal artışı yapılmış ve yapılaşması tamamlanmış alanlarda elde edilen kentsel rantın kamuya geri dönmesi için hükümet tarafından yasal düzenleme yapılmalıdır.
  • Ayrıca, yaklaşık 35 yıllık imar kanunundaki en temel sorun olan, “emsal üzerindeki parsele aittir” yaklaşımı değiştirilmeli, planlanan bölgedeki yapılaşma hakkının hakça paylaşımı için üçüncü boyutta paylaşım ilkesine geçilmelidir.
  • Ayrıca kentin sadece imar artışları ile ekonomik canlılık kazanması önyargısının değişmesi için sanayi ve üretime yönelik sektörlere teşvik edici önlemlerin alınması, gerekirse inşaat sektöründen diğer sektörlere geçen yatırımcılara destek verilmesi önemlidir.